ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មី

• ២៨ កក្កដា ២០១៧
• ព័ត៌មានក្នុងស្រុក
• 2912 មើល

អតិថិជនបរទេសដែលទិញខុនដូនៅភ្នំពេញមានការភ្ញាក់ផ្អើលចំពោះតម្លៃនៃគម្រោងអគារខុនដូទើបចាប់ផ្តើមថ្មីៗ មានតម្លៃខុសគ្នាខ្លាំងជាងអគារខុនដូដែលបានសាងសង់រួចរាល់កាលពីបី ឬប្រាំឆ្នាំមុនដែលស្ថិតនៅលើទីតាំងតែមួយ។

គម្រោងខុនដូនៅភ្នំពេញ មិនមែនមានតែទីតាំងល្អដែលធ្វើឲ្យតម្លៃកើនឡើងនោះទេ នៅមានកត្តាសំខាន់ៗមួយចំនួនទៀតដូចជាអាយុកាល ការរចនា ព័ត៌មានលម្អិតនៃអគារ និងបៀបនៃការគ្រប់គ្រង និងថែរក្សានៃអគារនោះផងដែរ។

ជាឧទារហណ៍ អគារខុនដូ De Castle ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់បឹងកេងកង១​ ដែលធ្លាប់ជាអគារខុនដូដែលមានគុណភាពល្អជាងគេនៅភ្នំពេញ ហើយអាចលក់ក្នុងតម្លៃ ២.០០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ក៏ប៉ុន្តែ នៅពេលដែលអគារខុសដូខ្ពស់ៗជាច្រើន ដែលទើបតែបើកដំណើរការនាពេលថ្មីៗ ស្ថិតនៅបឹងកេងកង១ តួយ៉ាងដូចជាអគារខុនដូ Platinium Bay អាចលក់បានប្រមាណជាង ២.៣០០ ដុល្លារអាមេរិកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ បើនិយាយពីទីតាំងនៅកោះពេជ្រឯណោះវិញ តម្លៃមធ្យមចំពោះខុនដូមួយចំនួនមានតម្លៃចន្លោះពី ៣.០០០ ទៅ ៣.៥០០ ដុល្លារអាមេរិកកក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

មានហេតុផលមួយចំនួន ចំពោះគម្លាតនៃតម្លៃរវាងអគារខុនដូចាស់ និងអគារខុនដូថ្មី។ ទី១ ដោយសារតែចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អ្នកទិញ ដែលមានគម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនក្នុងការជ្រើសរើស។ ស្រដៀងទៅនឹងស្ថានភាពក្នុងប្រទេសថៃដែរ អ្នកទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា មានភាពស្ទាក់ស្ទើរចំពោះអចលនទ្រព្យណាដែលមានអ្នកកាន់កាប់ពីមុន ហើយផ្នត់គំនិតនេះនៅតែបន្តដោយមិនមានការផ្លាស់ប្តូរ ហើយរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន អតិថិជនក្នុងស្រុកតិចតួចណាស់ ដែលសម្រេចចិត្តទិញបន្ទប់ខុនដូ ​ ដែលមានអ្នកកាន់កាប់ពីមុន។ នៅក្នុងទីផ្សារខុនដូ មានបន្ទប់នៃខុនដូតិចតូចប៉ុណ្ណោះ ដែលលក់ដោយអតិថិជនជាបុគ្គលក្រោយពីគម្រោងនោះសាងសង់រួច។ នៅកម្ពុជា មានអតិថិជនជាច្រើនដែលយល់ព្រមក្នុងការទិញអំឡុងពេលគម្រោងកំពុងសាងសង់ និងមុនគម្រោងមិនទាន់សាងសង់ ហើយអ្នកទិញមួយចំនួនទៀត ចូលចិត្តទិញអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីគម្រោងសាងសង់រួច រឺក៏លក់ចេញវិញមុនគម្រោងបញ្ចប់ការសាងសង់។

“បើសិនជាតម្លៃនៃយូនីតខុនដូថ្មីលើសពី ៥០ភាគរយនៃតម្លៃយូនីតខុនដូចាស់ ខ្ញុំនឹងទិញយូនីតខុនដូចាស់់វិញ។ ប៉ុន្តែ បើសិនជាតម្លៃនោះលើសត្រឹមតែ ២០ ទៅ៣០ភាគរយ នៃតម្លៃខុនដូចាស់ ខ្ញុំសុខចិត្តជ្រើសរើសយូនីតខុនដូថ្មីវិញ”។ នេះបើតាមប្រសាសន៍របស់លោក ចាន់​ ម្លប់សុខា​ នៃក្រុមហ៊ុនមេធាវីសុខា។

យ៉ាងណាមិញលោក​ ងួន​ ឆាយលាង​ CEO នៃក្រុមហ៊ុន​ Ratanaka Realty មានទស្សន:ផ្សេងគ្នាចំពោះការទិញយូនីតខុនដូចាស់។ លោកថា៖ “ខ្ញុំនឹងមិនទិញខុនដូចាស់ទេ បើទោះជាតម្លៃវាថោកជាងក៏ដោយ មូលហេតុដោយសារតែតម្លៃនៃការរ៉ាប់រងលើការថែទាំនឹងកើនឡើងខ្ពស់នាពេលអនាគត ដែលខ្ញុំមិនចង់ចំណាយលើវា”។

ម្យ៉ាងវិញទៀត​ តម្លៃដីនៅភ្នំពេញដែលមានទីតាំងល្អនៅតែបន្តកើនឡើង ហើយកើនឡើងខ្ពស់ខ្លាំងដោយគ្មានសញ្ញាធា្លក់ចុះ។ ទីតាំងនៃតំបន់អភិវឌ្ឍលំនៅឋានកាន់តែខ្សត់ខ្សោយទៅៗ ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់បឹងកេងកង១ កោះពេជ្រ និងវត្តភ្នំ។​ ការកើនឡើងនៃតម្លៃដី​ ប្រសើរជាងការកើនឡើងតម្លៃក្នុងការសាងសង់ រឺហេតុផលដ៏ធំមួយទៀតគឺកម្រិតនៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃនៃអគារខុនដូទើបតែចាប់ផ្តើមថ្មីៗមានការកើនឡើង។

នៅមានហេតុផលផ្សេងទៀតដែលធ្វើឲ្យប្រភេទអចលនទ្រព្យចាស់ៗ​ មិនសូវមានប្រជាប្រិយភាព ហើយលក់បានក្នុងតម្លៃទាប ជាពិសេសគឺផ្ទះសម្រាប់ធ្វើអាជីវកម្ម (shop house)។ ជាឧទាហរណ៍ បញ្ហានៃការរចនា ការរៀបចំប្លង់មិនបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ សសរស្តម្ភនៅកណ្តាលបន្ទប់ធ្វើឲ្យមិនមានចន្លោះគ្រប់គ្រាន់ ដែលធ្វើឲ្យអ្នកទិញមានចិត្តរារែក។ ចំណុចអវិជ្ជមានផ្សេងទៀត ចំពោះអគារចាស់ ​និងអគារថ្មី​ ចំពោះអគារចាស់មានកម្ពស់ពិដានស្តើង ពោលគឺអគារខ្លះមានកម្ពស់ពិដានទាប ២,២ ទៅ ២,៥ម៉ែត្រ​ ខណៈដែលភាគច្រើននៃអគារខុនដូដែលទើបតែបើកដំណើរការថ្មីៗ និងប្រភេទផ្ទះអាជីវកម្មមានកម្រាស់ពិដាន ៣ម៉ែត្រ ឬខ្ពស់ខ្ពស់ជាងនេះ។​

ដោយសាតែតម្លៃនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍលំនៅលឋានថ្មីៗបន្តកើនឡើង ខណៈដែលតម្លៃដីក៏កើនឡើងដែរ ហេតុដូច្នេះហើយតម្លៃនៃការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានថ្មីៗស្ថិតនៅទីតាំងល្អ ហាក់មានភាគរយតិចតួចណាស់ដែលថាតម្លៃនឹងថយចុះ។ អគារដែលស្ថិតលើទីតាំងល្អ មានការរចនាល្អដោយមានផ្លូវចេញចូលស្រួល មានការរៀបចំប្លង់បានត្រឹមត្រូវ ហើយមានការគ្រប់គ្រងល្អ ទើបអាចទាក់ទាញអ្នកទិញបាន។ ចំពោះអគារដែលមិនមានចំណុចខាងលើនេះមានតម្លៃកើនឡើងតិចតួចណាស់ ហើយតម្រូវការក៏ទាបដែរ។

យ៉ាងណាក៏ដោយ វាពិតជាមិនអាចទៅរួចក្នុងការបង្កើនតម្លៃចំពោះអគារដែលមានអាយុកាលជាង២០ឆ្នាំ។ ភាពទាក់ទាញ​និងលទ្ធភាពនៃតម្លៃកើនឡើងសម្រាប់អគារចាស់ៗ គឺត្រូវពឹងផ្អែកលើកត្តាមួយចំនួនដូចជា ការរចនា និងការថែទាំជាដើម។

ពេលដែលនិយាយពីការអភិវឌ្ឍន៍ ភ្នំពេញជាទីផ្សារសេរី។ ក៏ប៉ុន្តែ កង្វះខាតនៃច្បាប់ក្នុងការគ្រប់គ្រង និងបទបញ្ញតិ្តផ្សេងៗធ្វើឲ្យបញ្ហាដូចពេលបច្ចុប្បន្នអីចឹង ហេតុដូច្នេះហើយ អាជ្ញាធរគួរតែគ្រប់គ្រងនូវប្រភេទអចលនទ្រព្យណាដែលអាចសាងសង់បាននៃការកំណត់ទំហំដី និងការកំណត់ទំហំនៃការសាងសង់អចលនទ្រព្យនោះ។ បណ្តាទីក្រុងមួយចំនួនដូចជា ទីក្រុងហុងកុង សិង្ហបុរី មានការគ្រប់គ្រងយ៉ាងហ្មត់ចត់ចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យនេះ ដែលរដ្ឋាភិបាលបានព្យាយមគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យដោយការគ្រប់គ្រងលើការផ្គត់ផ្គង់ បើទោះជាមានបទបញ្ញត្តិច្បាប់ក្នុងការគ្រប់គ្រងកំណត់ដីធ្លី និងការគ្រប់នៃការសាងសង់។

ទីក្រុងភ្នំពេញ មានការសាងសង់លំនៅឋានច្រើនជាងទីក្រុងបាងកកក្នុងឆ្នាំ២០១៦ ដែលជាទីក្រុងមានមនុស្សរស់នៅជាង​១០លាននាក់។ ​បន្ទាប់ពីរឹតបន្តឹងលើការផ្គត់ផ្គត់ ធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យមានការកើនឡើង ដែលធ្វើឲ្យភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មីថយមកដល់ចំណុចអប្បបរមា។

ជារួម នៅពេលដែលខុនដូចាស់ និងខុនដូថ្មីមានគម្លាតនៃតម្លៃខុសគ្នាឆ្ញាយ ទើបធ្វើឲ្យអ្នកទិញមកមើលលើការទិញខុនដូចាស់៕

 

• ធុរកិច្ច និងទីផ្សារ
• គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍
• សេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ